“Chỉ trả nhà đầu tư 30%, còn lại vay ngân hàng.”  ngân hàng siết tín dụng bất động sản khiến nhà đầu tư, giới đầu cơ và lướt sóng lo ngại về một làn sóng bán cắt lỗ.

Là người kinh doanh bất động sản hơn 6 năm, anh Trần Anh Tuấn (Hoàng Mai, Hà Nội) thường tranh thủ thời cơ tốt để đầu tư lướt sóng. Anh Tuấn có số tiền hơn 1 tỷ đồng cần vay thêm ngân hàng. Trong số các dự án căn hộ tiềm năng, anh và nhóm bạn thường ôm một số căn. Số tiền trả cho nhà đầu tư ban đầu từ nguồn vốn hiện có, phần còn lại anh ta vay ngân hàng.

Trong khoảng thời gian này, anh Tuấn và nhóm môi giới phải đẩy nhanh việc bán cho người mua để hưởng chênh lệch giá. Với sự phát triển thuận lợi của thị trường, anh Tuấn có thể kiếm được 5 – 100 triệu đồng / căn hộ trong thời gian ngắn. “Vay ngân hàng là một cách để những người dưới quyền lợi dụng. Nhiều sàn giao dịch bất động sản cũng sử dụng hình thức này”, anh Tuấn nói.

Theo anh, với việc giá bất động sản tăng cao trong thời gian gần đây. Sử dụng vốn vay ngân hàng để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vị này lưu ý, năm 2020, anh Tuấn vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua lô đất trị giá 1,7 tỷ đồng tại một dự án khu đô thị ở ngoại thành Hà Nội. Năm 2021, giá đất trong khu vực tăng cao, anh Tuấn đã lãi hơn 3 tỷ đồng từ đất, đủ trả ngân hàng và làm giàu.

Một số ngân hàng vừa chỉ đạo tạm dừng hoặc hạn chế cho vay đối với lĩnh vực này để ngăn chặn tình trạng cấp tín dụng quy mô lớn. Chẳng hạn như Sacombank đã gửi công văn trên toàn hệ thống cho biết sẽ không cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022.

Trước đó, Techcombank cũng đã công bố kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản có chứng chỉ và mua bất động sản thứ cấp. Nguy cơ thị trường bất động sản chững lại là có thể xảy ra nếu số lượng ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản tăng nhanh. Bởi vì, đòn bẩy tài chính mà hầu hết các nhà đầu tư sử dụng là tiền vay ngân hàng. Trước việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản, anh Tuấn lo ngại nguồn đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường hạ nhiệt và các vị thế không được giải phóng kịp thời, khả năng bị chôn vốn là rất cao.

“Tôi có một vài căn hộ vừa đóng cửa với giá 10%, không tìm được khách mua ngay, tôi phải đi vay ngân hàng. Việc ngân hàng siết chặt cho vay có thể ảnh hưởng lớn đến tài chính. lập kế hoạch và không biết làm thế nào để quản lý nó, ”ông nói.

Tương tự, chủ đầu tư bà Nguyễn Thị Hằng cho biết người mua nhà thường sử dụng một phần vốn vay từ người thân, bạn bè, cũng như một phần vay ngân hàng. Bây giờ ngân hàng không còn cho vay, chúng tôi sẽ phải chuyển sang kênh khác mà không phải lúc nào cũng có. Điều này sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường và ảnh hưởng đến nhịp độ phát triển chung.

Thị trường nguội lạnh

Khi ngân hàng thắt chặt, không chỉ nhà đầu tư lướt sóng mà nhà đầu tư bất động sản cũng gặp khó.TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, nếu các ngân hàng không siết tình trạng cho vay sân sau, không bắt tay với các nhà phát triển bất động sản để mua trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu thì một ngày nào đó sẽ đến. Mức độ nguy hiểm sẽ rất rộng và nằm ngoài tầm quan sát của các cơ quan quản lý.

Ông Nghĩa cho biết, xét về cơ cấu phát hành trái phiếu năm ngoái, hơn 50% là trái phiếu công ty bất động sản, 30% là ngân hàng. Điều này có nghĩa là hơn 80% trái phiếu phát hành không thuộc lĩnh vực sản xuất. Trong thời gian qua, phần lớn đợt phát hành trái phiếu không còn bóng dáng trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp, nông nghiệp, thương mại mà chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực có tính đầu cơ cao như bất động sản.

Chuyên gia lưu ý, có tình trạng vốn cho vay của ngân hàng dùng cho các công ty “sân sau” của bất động sản. Đây là dấu hiệu đáng lo ngại khi mức độ cho vay các công ty sân sau bất động sản đang ở mức cao kỷ lục trong lịch sử.

TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế – cho rằng, tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì “thắt” nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản”, TS. Hiếu nhận định.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đánh giá, việc siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai rất cần vốn. Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển.

Các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, việc hạn chế, hoặc ngừng vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không thể bỏ qua.

Số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Ông Lâm đưa ra khuyến nghị rằng, các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản. Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.

Theo Duy Anh
Nguồn: Vietnamnet.vn
Biên tập: Địa ốc Phú Thành