Giá bất động sản tăng tràn lan khắp nơi, “lãi ảo” nhưng “chôn” vốn thật

Thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý khi giá đất tại nhiều nơi do đầu cơ thổi giá liên tục leo thang, bỏ qua rất xa khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực. Theo đó, xảy ra hiện tượng “lãi ảo”, giá tăng chỉ là truyền miệng còn thực tế giao dịch lại rất ít.

ảnh minh họa

Tại khu vực phía Nam, đất nền Tp.HCM sôi động ở vùng ven. Mức độ quan tâm đối với các lô đất ở Củ Chi (TP.HCM) tăng 25% và Bình chánh tăng 10%. Giá đất phía Đông Nam cũng tăng trong vài tháng đầu năm. Trong khi đó, giá đất tại Đồng Nai tăng 7% và Tây Ninh tăng 12%…

Lãi “ảo” nhưng “chôn” vốn thật

Nhìn chung, giá bất động sản dường như không có dấu hiệu chững lại mà đang có xu hướng tăng và thiết lập mặt bằng giá mới. Giá tăng, nhưng nghịch lý là nhà đầu tư vất vả nhúng tay vào, xảy ra tình trạng “trên giấy”, giá chào bán tăng nhưng người mua khó tìm.

Báo cáo Q1 2022 của DKRA cho biết thị trường căn hộ, nhà liền kề và biệt thự đều đang gặp khó khăn, ngoài việc tiêu thụ đất nền tăng khiêm tốn 6% so với quý trước và cùng kỳ năm 2021. Tính cả TP.HCM và các tỉnh lân cận, chưa đầy 2.600 căn hộ chung cư được bán trong ba tháng đầu năm, chỉ bằng 45% so với quý trước và 59% so với cùng kỳ năm 2021.

Ngay cả thị trường nhà phố cũng chỉ đạt hơn 430 căn, tương đương 18% trong quý 4 năm 2021 và 65% trong cùng kỳ năm ngoái.

Thực tế cho thấy, sau một thời gian, tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, hay gần đây là tỉnh nóng, giá đất nền đã tăng khoảng 30-50%, thậm chí là gấp đôi. Nếu làm phép toán, các chủ đất đã kiếm được rất nhiều tiền, nhưng tình hình giao dịch hiện tại đang có dấu hiệu chững lại và người mua khó tìm.

Theo chia sẻ của anh Bê, một nhà đầu tư tại Hà Nội, lô đất anh mua ở Bắc Giang từ đầu năm 2021 đến nay vẫn trong tình trạng “bất động sản”, chưa bán được. Mặc dù các công ty môi giới trên địa bàn liên tục đăng thông tin về cơn “sốt đất” nhưng việc mua bán diễn ra nhanh chóng.

“Từ năm 2021, tôi thấy bạn bè lên Bắc Giang mua đất, nghe nói chợ không có hàng, chỉ trong vài ngày, tôi đã hoàn thành 150m2 với giá 21 triệu. Tiền mua đất tổng cộng hơn 3,1 tỷ đồng ”, ông Bắc nói.

ảnh minh họa

Đầu năm 2022, các công ty môi giới trong khu vực tiếp tục tung tin đồn về cơn “sốt đất”, sử dụng các “tín đồ” để bán những thứ họ đang nắm giữ. Nhưng đến nay đã gần 4 tháng, chỉ có 2 người tử tế đến xem lô, còn lại chỉ hỏi giá, không có nhu cầu mua thực tế. Trong khi đó, mảnh đất của ông Bắc được bán với giá thấp hơn giá trị thị trường.

“Trước khi rao bán tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được 27 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Dựa vào mức giá này tôi rao bán 26 triệu đồng/m2 để có thể nhanh chóng chốt. Tuy nhiên, mãi vẫn chưa thể bán được mảnh đất nắm giữ. Cứ bảo sốt đất lắm, giá tăng mạnh thì làm gì có chuyện khó bán”, anh Bắc thắc mắc.

Một số nhân viên kinh doanh bất động sản cho biết, thời gian qua, giá bất động sản nhiều nơi tăng cao, không chỉ đất nền mà biệt thự, liền kề cũng tăng nhanh, xác lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất ít giao dịch mua thực sự trên thị trường và nhiều người hoài nghi.

Các chuyên gia bất động sản cho biết nhiều nhà đầu tư đã bị “hớ” do mua đất trong đợt nắng nóng, trong khi cơ sở hạ tầng và dịch vụ không theo kịp. Bất động sản đang đòi giá cao nhưng không dễ bán, gây khó khăn cho các nhà đầu tư vào các dự án dự kiến ​​tung ra thị trường trong năm nay. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng người mua rất khó tìm.

Thị trường nhà đất hiện nay cho thấy, bên cạnh nguồn cung giảm rõ rệt, giá cao cũng là mối lo của người mua nhà. Nhiều gia đình tiết kiệm được 1,5 tỷ đồng vì nghĩ có thể mua được căn hộ ở xa trung tâm thành phố, nhưng giá thực tế tại đây đã lên tới 22,5 tỷ đồng. Việc giá đất tăng cao như hiện nay đã khiến việc mua nhà của hầu hết người lao động và người có thu nhập trung bình trở nên khó khăn.

ảnh minh họa

Đánh giá về thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Thành nhận xét: “Giá bất động sản không ngừng tăng cao, trong đó nhà ở, nhất là ở khu vực thành thị, quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân.

Do thông tin quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã đến các huyện, thành phố chưa rõ ràng nên giá một số vùng, lĩnh vực, nhất là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn; các khu du lịch và sân bay. Từ đó, các nhà đầu cơ và môi giới sử dụng nó để tăng giá và kiếm lời. ”

Tuy nhiên, ở nhiều nơi đã nảy sinh nghịch lý do tình trạng đầu cơ, thổi phồng giá đất, bỏ xa khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực. Kéo theo đó là hiện tượng “lợi nhuận ảo”, việc tăng giá chỉ mang tính chất truyền miệng chứ ít giao dịch thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết: “Trong khi giá bất động sản đang tăng cao thì thanh khoản chưa chắc đã tỷ lệ thuận vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố”.

Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh:

Trước hết, hãy chú ý đến mặt bằng giá tại khu vực khảo sát, bởi giá bất động sản nhiều nơi ở phía Bắc đã tăng gấp 3-5 lần trong khoảng thời gian vừa qua. Giá neo cao nên có thể khó thanh khoản.

Thứ hai là chú ý đến những thay đổi của dòng tiền đầu tư.

Nguồn: CafeF
Biên tập: Địa Ốc Phú Thành