Thị trường BĐS có biến, giá đất nhảy múa run tay xuống tiền

Nhiều tỉnh thành siết phân lô, bán nền, ngân hàng có động thái siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã tác động phần nào tới tâm lý nhà đầu tư.

Thị trường có biến, e ngại xuống tiền

Vợ chồng chị Huyền (29 tuổi, Hà Nội) có 1,5 tỷ đồng nhàn rỗi đã gửi vào ngân hàng. Mấy tháng gần đây, thấy “địa nhiệt” khắp nơi và có người chỉ tay vào miếng đất béo bở, Huiyan nóng lòng bàn với chồng về việc rút tiền đầu tư vào bất động sản.

Theo tính toán của chị, lãi suất ngân hàng hiện nay là 5% / năm, tức là gửi tiết kiệm 1,5 tỷ chỉ sinh lãi khoảng 80 triệu đồng / năm. Cùng lúc đó, một người bạn của cô đã đầu tư một mảnh đất ở Hòa Bình với số vốn tương tự và kiếm được 200 triệu chỉ trong vài tháng. Rõ ràng, lợi tức đầu tư vào đất nền cao hơn rất nhiều.

Thực tế, từ năm 2020 đến nay, đã xảy ra cơn sốt đất điên cuồng ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều tỉnh, thành siết chặt phân lô, bán nền, ngân hàng siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Ngoài ra, về mức thuế chuyển nhượng đất, các sở, ngành liên quan cũng đã có văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, xử lý tình trạng trốn, lậu thuế.

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà Nước (NHNN) đã liên tiếp có nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng siết chặt hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản. Cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số ngân hàng đã có những động thái cụ thể như Techcombank và Sacombank thông báo tạm dừng cho vay bất động sản.

Sự do dự khôn ngoan cũng là tâm lý của nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện nay, trước những biến động mới trên thị trường. Họ rủng rỉnh tiền và muốn kiếm lời từ “địa nhiệt”, nhưng vì không có kinh nghiệm phân tích thị trường nên họ không thể nhìn thấy giá đất tăng trong thời gian ngắn.

Theo các chuyên gia, dòng tiền như tín dụng, trái phiếu đổ vào bất động sản đã “chững lại”. Đồng thời, nhiều tỉnh, thành “siết” phân lô bán nền hay siết chặt kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản… sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nghịch lý giá đất tăng, thanh khoản thấp

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Thị trường Nhà ở Việt Nam của CBRE, trên thực tế, cơn sốt đất nền trong giai đoạn này chủ yếu là “cơn sốt đất tâm lý”. Bởi các nhà đầu tư luôn muốn đi trước đón đầu thị trường và muốn tập trung vào những khu vực có dự báo tăng trưởng tốt và có tiềm năng tăng trưởng.

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các thông tin về khu vực tiềm năng được dự đoán là thông tin bên lề. Do đó, nếu nhà đầu tư bị lôi kéo vào những khu vực này, họ rất dễ bị “sốt đất ảo”, “kích cầu”, mua phải đất với giá cao rồi trở nên kém thanh khoản khi cơn sốt đất hạ nhiệt.

Có thể thấy, thị trường bất động sản một số nơi đang có hiện tượng “trên giấy”, tức là giá chào bán tăng cao nhưng khó mua được nhà.
Nhà đầu tư Hà Nội, ông Minh.L cho biết, ông đã mua nhà tại một dự án ở Hà Đông vào năm 2018. Hiện theo giá thị trường, đất nền trong khu vực đã tăng giá gần 40%, nhưng thực tế anh đã đề xuất mở bán từ cuối năm 2021 vẫn chưa tìm được khách.

“Khu đất này được bán với giá 10 tỷ NDT. Tôi quyết định bán dưới giá thị trường, hy vọng bán được nhanh, nhưng thực tế có nhiều khách nhưng không có người mua. Tìm người thuê cũng khó”, ông L cho biết.

Theo các chuyên gia bất động sản, giao dịch thực tế thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Nhà đầu tư và người mua cũng tính toán giá trị trong khoảng hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sự không mua sản phẩm bị đội giá quá cao dẫn đến tình trạng kém hấp thu.

Trước đó, nhiều nhà đầu tư lo lắng không biết có nên đầu tư vào bất động sản vào thời điểm này hay không, và anh Duẩn Đông, một nhân viên kinh doanh bất động sản nhiều năm kinh nghiệm, tâm lý này là hoàn toàn có cơ sở. Bởi nếu không tính toán chính xác, không nhận biết được “đáy sóng” và “đỉnh sóng”, nhà đầu tư đi sau sẽ tự đưa mình vào tình thế “vào không được, đi không về”.

Ông Đông cho rằng, trong mỗi đợt “sốt đất”, nếu nhà đầu tư xuống tiền sớm từ “chân sóng” thì rất dễ kiếm lời. Thời điểm này, giá đất chưa lên quá cao, chỉ cần sang tay là nhà đầu tư có thể mua được giá tốt, thu lợi nhuận khủng. Với việc nhiều người lướt sóng mua bán đất nền, giá đất nền sau mỗi đợt bàn giao sẽ được đẩy lên một mặt bằng mới và tiến dần về phía “đỉnh sóng”. Giá bất động sản trong “thời kỳ đỉnh cao” có thể tăng theo cấp số nhân so với thời kỳ trước đó.

Giá đất càng cao thì càng được nhiều người quan tâm, mua bán diễn ra rất sôi động. Các nhà đầu tư bên cạnh thấy nhiều người dễ kiếm tiền từ việc tăng giá, dễ bị kích động, sợ bỏ lỡ cơ hội nên lao vào thị trường kiếm lời.

Tuy nhiên, giai đoạn “đỉnh cao” không kéo dài, thường chỉ 1-2 tháng, thậm chí vài tuần rồi bước vào giai đoạn suy thoái. Giá bất động sản đang bắt đầu hạ nhiệt và thanh khoản ngày càng giảm. Những nhà đầu tư lướt sóng có lãi hay đội “đổ bộ” rời thị trường kiếm lời, chỉ còn lại những nhà đầu tư “đánh đu” sau này lỗ nặng do giá đất nền giảm mạnh. Ngay cả ở những nơi “sốt ảo”, thị trường có thể trở nên kém thanh khoản trong thời kỳ suy thoái, với việc các nhà đầu tư ôm hàng mà không có người mua đất để bán.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, động thái của cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản trong nhận định về thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay không nhiều, bố trí các dự án không có nhiều dư thừa, giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng cao. Vì vậy, giá BĐS khó giảm sâu, khó bán được.

Đồng thời, việc giá BĐS tăng nhanh, “chóng mặt” sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, làm méo mó thị trường, gây mất ổn định và bền vững. Cơn sốt đất diễn ra trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại là rất lớn, đẩy mặt bằng giá đất lên cao, người dân đổ xô vào cuộc khủng hoảng dòng tiền và nhà ở của người dân thực chỉ ở quá xa.

Thanh Thu
Nguồn: Vietnamnet
Biên tập: Địa Ốc Phú Thành