Nên làm gì khi ngân hàng siết cho vay bất động sản?
Các ngân hàng ra thông báo ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thế nhưng không phải loại hình cho vay nhà đất nào cũng bị ảnh hưởng, vẫn có loại chưa bị “khóa van”.
Hiện một số ngân hàng đã thông báo tạm dừng cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Thông báo trên gây chú ý trên thị trường bởi nhiều người vẫn cho rằng các khoản cho vay liên quan đến bất động sản, bao gồm cả cho vay sản xuất kinh doanh được đảm bảo bằng bất động sản (chiếm tỷ lệ lớn là bất động sản). Trung bình 40-50% dư nợ là “cho vay bất động sản” và sẽ bị ảnh hưởng.
Tuy nhiên, có nhiều loại cho vay bất động sản khác nhau, phổ biến nhất là cho vay để tài trợ cho việc phát triển dự án và cho vay để mua nhà. Theo các chuyên gia, cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản chỉ ảnh hưởng đến một số khoản cho vay bất động sản, không phải tất cả các loại hình tài trợ bất động sản.
Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Ban Tài chính cá nhân của FIDT cho rằng, trước tiên nhà đầu tư cần phân biệt rõ sản phẩm cho vay bất động sản của các ngân hàng. Thông thường, các ngân hàng tài trợ cho việc mua bất động sản thông qua hai loại hình chính.
Đầu tiên là cho vay bất động sản đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Tài khoản này dành cho mục đích mua và ở. Người đi vay là cá nhân, và phương án trả nợ sẽ được tính theo thu nhập của người đi vay (chủ yếu từ tiền lương hoặc thu nhập từ hoạt động kinh doanh) và các chính sách khác nhau của ngân hàng.
Thứ hai là cho vay bất động sản để đáp ứng nhu cầu kinh doanh. Đối tượng vay của khoản vay này chủ yếu là doanh nghiệp, bộ phận cá nhân chỉ chiếm thiểu số. Mục đích của khoản vay là để tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Kế hoạch trả nợ sẽ dựa trên dòng tiền từ kế hoạch kinh doanh được mô tả ở trên.
Đối với cho vay tiêu dùng, các ngân hàng vẫn xử lý như bình thường, không có định hướng “đóng cửa”, vì đây là nhu cầu “làm ăn” chính đáng và rất lớn. Ngoài ra, đánh giá của Ngân hàng về hệ số rủi ro đối với nhóm này là không lớn.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư cá nhân có thể bỏ bê khoản vay của mình. Để có được khoản vay tối ưu, nhà đầu tư cần 1) phân tích dòng tiền và vị thế tài sản hiện tại, 2) lựa chọn và xây dựng cơ cấu vốn tối ưu, 3) tìm ngân hàng có lãi suất tối ưu, 4) thiết lập khả năng trả nợ dòng tiền thu nhập trong tương lai / Điều chỉnh chi tiêu. Nếu vẫn chưa biết bắt đầu từ đâu và như thế nào, các nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn một công cụ lập kế hoạch tài chính cá nhân hơn là tự mình thực hiện.
Đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, một số ngân hàng cho biết hiện đã chính thức “mở van” vì nhiều lý do như khống chế rủi ro hoặc tăng trần cho vay (bị giới hạn bởi mức cho vay). Năm 2022). Do đó, nguồn vốn cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (nơi khách hàng vay chính là các tập đoàn) sẽ bị hạn chế rất nhiều và số lượng ngân hàng có khả năng cho vay sẽ giảm.
Ngoài ra, theo ông Ngô Thành Huấn, sau những tranh cãi vừa qua, không chỉ kênh tín dụng, mà cả kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng không còn là kênh thuận lợi để các công ty bất động sản huy động vốn. Do đó, các công ty bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều trong việc lấy vốn để phát triển các dự án mới.
Trong một thời gian tới, nguồn cung của thị trường bất động sản có thể xuất hiện tình trạng “bó”. Chiến lược phát triển dự án mới của một công ty cũng cần được điều chỉnh từ các tiêu chí như phân khúc, tính thanh khoản và thậm chí cả vấn đề tài trợ để phát triển dự án.
Đối với ngân hàng, theo NHNN, tổng tín dụng bất động sản chiếm gần 20% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 6% tổng dư nợ. Tại nhiều ngân hàng, chủ yếu là ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 8% đến 20% tổng dư nợ. Do đó, theo ông Huấn, Techcombank dẫn đầu ngành do cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay của một số ngân hàng cụ thể, tiếp đến là các ngân hàng có dư nợ cho vay lớn. Có hơn 10 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. % Như VPBank hay MSB có thể ảnh hưởng phần nào đến định hướng hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian sắp tới.
