Siết tín dụng tác động gì đến bất động sản?

Việc các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản sẽ loại bỏ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ.

Gần đây, một số ngân hàng thông báo ngừng cho vay. Cũng giống như Techcombank, ngân hàng này đã ngừng phát hành các khoản cho vay bất động sản (kể cả chưa được chứng thực hoặc xác nhận) từ ngày 25/3. Ngân hàng cho phép các đơn vị kinh doanh tiếp xúc, đàm phán với khách hàng, lùi tiến độ giải ngân khoản vay đến đầu tháng 4.

Về phía Sacombank, thời gian gần đây, các giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh, trưởng phòng giao dịch đã không cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, trừ các khoản cho cán bộ, nhân viên và người mua, xây dựng, sửa chữa bất động sản, bất động sản nhà ở. Ngân hàng yêu cầu các đơn vị cung cấp tín dụng cho các khu vực sản xuất một cách tập trung, thay vì huy động đồng thời cho vay thế chấp (bất động sản).

Đây chỉ là bước khởi đầu của con đường kiểm soát tín dụng bất động sản, khi chỉ có một số ngân hàng kiểm soát việc phát hành các khoản cho vay bất động sản có xác nhận. Lộ trình thắt chặt van tín dụng đã được xem xét trong nhiều năm, nhưng việc trì hoãn liên tục được đề xuất. Các chuyên gia cho rằng từ giữa năm 2022, van tín dụng đầu tư bất động sản có thể được thắt chặt để ổn định thị trường bất động sản.

Trả lời phỏng vấn của VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, cố vấn cấp cao GIBC cho biết, việc thắt chặt tín dụng bất động sản có mặt tích cực, giúp kiểm soát nguồn cung tiền trên thị trường kỹ lưỡng hơn bao giờ hết. Động thái này cũng làm nguội bong bóng giá nhà ở quá đắt gần đây. Đối với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền mặt dự phòng, hoặc các công ty có khả năng bán hàng tốt hơn, việc ngân hàng thắt chặt hoặc khóa van tín dụng sẽ ít ảnh hưởng hơn.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng việc thắt chặt van tín dụng bất động sản chắc chắn sẽ có tác động tiêu cực đến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và các nhà đầu cơ bất động sản. Thậm chí, việc hạn chế cho vay đầu tư bất động sản có thể gây khó khăn cho những nhà đầu tư có hàng tồn kho lớn nhưng bán chậm.

Vị chuyên gia này phân tích, từ năm 2020 đến năm 2021, ngân hàng đã từng bước điều chỉnh van tín dụng theo lộ trình rà soát. Vì vậy, nhiều công ty bất động sản đã chuyển sang kênh tài trợ trái phiếu, nhưng cũng có nhiều vấn đề trên thị trường vốn này cần được chấn chỉnh. Ví dụ, việc phát hành trái phiếu vòng giữa các công ty, bao gồm cả các công ty con của ngân hàng, cũng làm biến dạng thị trường vốn. Điều này sẽ được sửa chữa vào năm 2022 cùng lúc với quá trình thắt chặt van tín dụng, có thể tạo ra bước ngoặt lớn trong tương lai gần.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, hiện tượng bất động sản tăng giá trong thời gian qua được lầm tưởng là một lợi thế trên thị trường, nhưng thực chất lại là nguyên nhân chính dẫn đến bất lợi là thanh khoản kém. Tình trạng dễ mua, khó bán này sẽ khiến nhà đầu tư chôn chân trong thời gian dài, nếu tiếp tục diễn ra tình trạng này, khi các ngân hàng siết van tín dụng bất động sản sẽ phát sinh nhiều tiêu cực.

Chẳng hạn, một dự án có quy mô 500-1.000 ha cần nhiều năm để hấp thụ hàng chục nghìn sản phẩm ra thị trường. Hàng tồn kho lớn và giá cao hơn tạo ra tiềm năng tăng trưởng trên giấy. Khách hàng mua các dự án này là nhà đầu tư F1, họ thường thanh toán theo tiến độ và có tâm lý ngại bán giá thấp sợ lỗ, nhưng giá bán cao thì khó tìm được người mua.

Một khi việc bán F2 không được tìm thấy khi đến hạn thanh toán, chủ sở hữu có thể cần một khoản vay. Ở bước này, nếu thắt chặt tín dụng, tức là không vay được hoặc số tiền vay quá thấp, nhà đầu tư sẽ không có khả năng thanh toán và có thể xảy ra tình trạng bán tháo tồn đọng. “Hậu quả của việc hàng tồn kho, giá cao, hết hàng, bán giá thấp có thể sẽ thấy trong nay mai do các ngân hàng thắt chặt van tín dụng”, ông Nghĩa dự báo.

Thị trường bất động sản khu Nam TP HCM

Lê Quốc Kiên, chuyên gia hơn chục năm tư vấn bất động sản, quan sát thị trường bất động sản trải qua các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái cho rằng, hiện nay có 3 hình thức cho vay đầu tư bất động sản: Các phương thức phổ biến: cho vay mua đất, cho vay mua nhà, vay xây nhà. Các khoản vay ngân hàng được sử dụng ở mức độ lớn hơn hoặc ít hơn dưới cả hai hình thức, do đó, tác động của việc thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ không đồng đều tùy thuộc vào mục đích mà nguồn vốn thu được.

Theo ông Kiên, trong 3 hình thức trên, vay mua đất mang tính đầu cơ nhiều nhất, vì tỷ lệ đất nền được đưa vào sử dụng (xây nhà ở, nhà xưởng, kho xưởng…) là cực kỳ thấp. đất đã mua. Chỉ cần vào một dự án phân lô bán nền trong 5 năm trở lại đây, có thể dễ dàng nhận thấy tỷ lệ “đất đã sử dụng” so với “đất trống”.

Việc vay mua nhà ở (nhà riêng, nhà tại dự án) còn có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá để kiếm tiền chứ không phải ai cũng mua, cho thuê, tạo ra giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, sáng tạo, làm mới). Tuy nhiên, yếu tố đầu cơ chắc chắn sẽ ít hơn nhiều so với phân lô, vì nhu cầu sử dụng cuối để phát triển nhà ở và thương mại cao hơn nhiều và tính thanh khoản tốt hơn nhiều so với phân lô.

Mặt khác, người đầu tư vào nhà phố có tiềm lực vốn cũng mạnh hơn rất nhiều so với người F1 mua đất ở tỉnh được giao. Ví dụ, vốn 1-2 tỷ thì không đầu tư được nhà phố, còn phần dưới 3 tỷ thì khó đầu tư ngoại thành – dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư vào khu thu nhập thấp 2 trở xuống. khó hơn 10 tỷ đồng Đã đến khu vực trung tâm nên buộc phải di chuyển ra xa để mua mảnh đất nhỏ sau khi phân lô bán nền.

Bên cạnh các nhu cầu “sử dụng cuối cùng” để ở, kinh doanh, cho thuê và các nhu cầu “sử dụng cuối” khác để vay xây nhà, sửa nhà, thì cũng có một bộ phận không nhỏ chủ đầu tư chơi theo mô hình “ mua đất – xây nhà – bán nhà “.” Mua nhà – sửa chữa, trang trí – bán nhà “. Nhu cầu vay vốn này cũng là một hình thức đầu tư bất động sản nhưng theo hướng tạo ra giá trị gia tăng cho tài sản chứ không phải mua chỉ để chờ giá lên.

Bất động sản luôn có nhu cầu cao sau khi cải tạo, sửa chữa và hoàn thiện, ít nhiều làm cho diện mạo thành phố, diện mạo thành phố không còn là mảnh đất mà trở nên khang trang, sinh động hơn, để không thiếu sức sống. Tuy nhiên, không có nhiều nhà đầu tư thích hướng đi này vì nó đòi hỏi rất nhiều chuyên môn (họ không có đủ kiến ​​thức và kinh nghiệm của bản thân) và đòi hỏi nhiều công sức thực hiện qua nhiều giai đoạn. Thay vì bỏ ra 3 tỷ đồng mua đất rồi 2 tỷ đồng xây nhà, thà bỏ ra 3 tỷ đồng mua miếng đất trước rồi 2 tỷ đồng mua miếng đất khác chờ lên giá. tăng lên.

Đối với khách hàng vay mua nhà tại dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, hợp pháp, uy tín thì dự án luôn nằm trong danh sách ưu tiên cho vay của ngân hàng. Nhưng điều quan trọng cần lưu ý là chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là vay mua nhà và vay tín chấp, tức là chính căn nhà định mua.

Người mua nhà vẫn phải có trách nhiệm chứng minh thu nhập của mình đủ để trả nợ ngân hàng, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng vẫn từ chối cho vay. Thậm chí, có nhiều trường hợp ngân hàng đồng ý cho vay, cho vay một vài lần nhưng sau khi thẩm định lại, khách hàng có thu nhập đứng trước nguy cơ không trả được khoản vay theo đúng “room tín dụng”. “Đã được chấp thuận” nên ngân hàng ngừng thanh toán phần còn lại. Trên thực tế, giữa người mua và chủ đầu tư cũng có rất nhiều mâu thuẫn. Người mua có thể không thanh toán khoản vay để đóng đợt tiếp theo cho chủ đầu tư.

Ông Kiên cho rằng việc siết tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng đến việc mua đất bằng nguồn vốn vay để đầu cơ, phân lô bán nền và mua bán đất nông nghiệp trong ngắn hạn và trung hạn. Như vậy, thị trường đầu tư bất động sản sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng, các nhà đầu tư bất động sản buộc phải sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi (hoặc vốn vay theo một cách nào đó, nhưng tỷ lệ nhỏ hơn nhiều) để đầu tư vào trung và dài hạn (3-10 năm), chứ không thể mua hoặc bán. trong ngắn hạn và trung hạn, tiếp tục đẩy giá lên như đã làm trong 3 năm qua.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản phía Nam TP.HCM thừa nhận, động thái siết van tín dụng của các ngân hàng đã được lên kế hoạch từ trước nên hầu hết các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp không khỏi bất ngờ. Ông cho rằng, mặc dù đã vạch ra lộ trình thắt chặt tín dụng giai đoạn 2019-2021 nhưng tất cả các bên tham gia thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn, thách thức do phụ thuộc vào vốn vay nước ngoài, quy mô ngành còn lớn.

Vị CEO này cũng cho rằng những nhà đầu tư theo chiến lược gióng hàng, giữ thế, thắng mãi có thể phải từ bỏ mục tiêu vì không còn mở được van tín dụng dễ dàng như trước. Mặt khác, các nhà đầu tư tổ chức và tập đoàn có thể phải tính toán lại kế hoạch dòng tiền và giảm hàng tồn kho để phòng ngừa rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường có thể giảm.

Vũ Lê
Nguồn: Vnexpress
Biên tập: Địa Ốc Phú Thành