Hạn chế cho vay bất động sản, tham gia đấu giá đất, thắt chặt huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp … có thể hạ nhiệt những nơi sốt đất vốn được đẩy bằng dòng tiền đầu cơ.

Những “gọng kìm” siết chặt

Ngân hàng Nhà Nước (NHNN) vừa ban hành thông tư chính thức yêu cầu các Ngân hàng (NH) tăng cường kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo mục tiêu quy định; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc bị ảnh hưởng bởi Covid. -19 vụ bùng phát. Đặc biệt, tăng cường kiểm soát tín dụng đối với việc người vay tham gia đấu giá đất.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Quốc dân cũng đã liên tiếp có nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng siết chặt hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản (BĐS). Cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số ngân hàng đã có những động thái cụ thể như Techcombank và Sacombank thông báo tạm dừng cho vay bất động sản. Ban lãnh đạo Sacombank cho biết, hạn mức tín dụng tạm thời cấp cho năm 2022 không nhiều. Do đó, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay bất động sản và tập trung vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ…

Trong những năm gần đây, NHNN đã thận trọng trong việc đưa ra các hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng. “Room” tín dụng được cấp theo quý nên khi gần hết, ngân hàng sẽ phải xin thêm, chờ duyệt để cân đối khoản vay. Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên. Do đó, tốc độ tăng cho vay ngành bất động sản cũng dần hạ nhiệt trong những năm gần đây, từ hơn 26% năm 2018 xuống 12% năm 2020, và sẽ duy trì ở mức này vào năm 2021, hiện chiếm khoảng 18-20. % của tổng số. Dư nợ kinh tế (khoảng 2 triệu đồng – PV).

Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này không chỉ vay với lãi suất cao mà thời hạn cho vay cũng khó hơn bao giờ hết, sau khi Ngân hàng Negara thắt chặt quy định tín dụng đối với các khoản vay tài sản. Đó là lý do tại sao một loạt doanh nghiệp chuyển sang huy động tiền bằng cách phát hành trái phiếu.

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, năm 2021, tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước sẽ vượt 658 nghìn tỷ đồng, tăng 42% so với năm 2020. Trong đó, ngành bất động sản dẫn đầu về phát hành, với một đợt phát hành. quy mô 232.337 tỷ đồng, chiếm 35,3%. Theo báo cáo “Thị trường trái phiếu doanh nghiệp” do Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI công bố, năm 2021, các công ty bất động sản sẽ phát hành tới 31,82 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành, tăng 66 trái phiếu. 3% so với năm 2020.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh hủy bỏ 9 trái phiếu phát hành từ giữa năm 2021 do che giấu và công bố thông tin sai lệch, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, theo cơ quan xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), bất chấp áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới, các công ty sẽ không còn dễ dàng huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu.

BĐS sẽ khó về vốn

Nguồn vốn ngân hàng khó khăn, huy động trái phiếu không còn dễ dàng và việc phát hành cổ phiếu phổ thông chỉ có thể được thực hiện bởi các công ty niêm yết trên thị trường. Nhưng thị trường chứng khoán dự báo cũng gặp nhiều khó khăn nên không phải đơn vị nào cũng thành công. Do đó, nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản đứng trước nguy cơ ngày càng thu hẹp.

Ông Nguyễn Hữu Hữu (Trưởng Khoa Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, dòng tiền như tín dụng, trái phiếu đổ vào bất động sản đang “dậm chân tại chỗ”. Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành đã dừng việc cho phép phân lô bán nền hay siết việc kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản… sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường này trong thời gian tới. Khả năng đóng băng trong vài năm là không thể loại trừ. Điều này xảy ra vào năm 2011-2013, khi các ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản.

Do dòng tiền tham gia đặt mua “nóng” hiện nay chủ yếu là đầu cơ, cho vay nên khi ngân hàng siết tín dụng thì ít người mua, bán ra khó, nhà đầu tư có tâm lý bán tháo. Nhưng giá bất động sản có thể không giảm nhanh như đang tăng.

Còn ông Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường cao đẳng Viễn Đông,, cho rằng các biện pháp NH và các tổ chức chức năng thực hiện nhằm quản lý chặt chẽ nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS sẽ khiến giá nhà đi ngang, không sốt cao và tăng cao như vừa qua. Hiện nay. Đây là một tín hiệu đáng mừng khi Việt Nam đang thu hút đầu tư nước ngoài và nhu cầu về quỹ đất lớn cho các khu công nghiệp – khu chế xuất hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng vẫn ở mức cao. Đây cũng là lý do cơn sốt đất nền gần đây tại tỉnh giáp ranh TP.HCM. Hoặc giao thông mở rộng, kết nối các khu vực thông qua Vành đai 3… sẽ hút tiền đất và khiến giá đất trồng trọt ở những khu vực đó tăng cao. Nhưng khi các ngân hàng tăng lãi suất cho vay lên cao, giá bất động sản sẽ giảm mạnh. Hiện lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân ở mức 8-9% / năm, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, nhà đầu tư có thể tồn tại trong vài năm. Giả sử lãi suất vay được nâng lên 12-14% / năm, áp lực tài chính mạnh sẽ khiến họ ngại đầu cơ, lướt sóng. Và nếu bạn vượt qua mức này, bạn thực sự “chết”. Chuyện này xảy ra từ năm 2008 đến 2012, khi lãi suất vay quá cao, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn dẫn đến bán bất động sản.

“Cắt” sốt đất ảo

Kể từ năm 2021 đến nay, có nhiều mảnh đất bất ngờ “tăng nhiệt” trên thị trường bất động sản nhiều tỉnh thành. Từ Hà Nội vào TP.HCM và lan rộng ra các tỉnh như Đắk Nông, Đắk Lắk, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu…

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, phân tích giá bất động sản trong 5-6 năm trở lại đây tăng nhanh ở nhiều nơi, giúp nhiều người kiếm tiền lớn. Từ đó, nó đã thu hút người chơi đầu tư vào bất động sản, từ môi giới đến doanh nghiệp, với số lượng lớn hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2012, khi thị trường bất động sản cũng tăng trưởng mạnh.

Đặc biệt, trong năm 2021, TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng bất động sản tăng giá nhiều nơi, chủ yếu do dòng tiền đầu cơ cộng với thủ đoạn làm giá sẽ quay trở lại. Ví dụ, trong hai năm 2020 – 2021, gần 700 nghìn tỷ đồng của các công ty bất động sản Việt Nam sẽ phát hành trái phiếu, điều này đủ để kích hoạt giá đất tăng vọt ở nhiều nơi, kéo theo hàng triệu tỷ đồng đầu tư cá nhân. Ngay sau kênh huy động vốn này, vấn đề đầu cơ trái phiếu sẽ được quản lý chặt chẽ, không cho đảo nợ trá hình, hạn chế ngân hàng mua trái phiếu công ty … Điều này sẽ khiến các công ty trong ngành này gặp khó khăn lớn trong điều khoản tài trợ. Sau đó, hoạt động chèo kéo sẽ tự động “rớt giá”, chỉ tính riêng trong năm nay, giá đất nhiều khu vực đã giảm.

Tiến sĩ Nguyễn Đức Đạo, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế (Khoa Tài chính), cho biết động thái của cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Du, thị trường bất động sản hiện nay nguồn cung hạn chế, không có nhiều dự án dư thừa được triển khai, trong khi giá vật liệu xây dựng đang có xu hướng tăng. Vì vậy, giá BĐS khó giảm sâu, khó bán được. Một khía cạnh tích cực khác, theo quan điểm của ông Du là khi ngân hàng không giải phóng bất động sản, dòng vốn sẽ chuyển sang lĩnh vực khác và nhiều hơn vào các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, đây cũng là một điểm đáng mừng.

Theo: Chí Hiếu
Nguồn: Thanh Niên Online
Biên tập: Địa Ốc Phú Thành