“Sốt” đất theo thông tin quy hoạch, cẩn trọng đón sai sóng

Sự bùng nổ về giao thông, hạ tầng, bất động sản (BĐS) ở đó là một thực tế của thị trường BĐS trong nhiều năm qua. Nhiều nhà đầu tư (NĐT) “ăn nên làm ra” nhờ làn sóng chính sách trong xây dựng và quy hoạch hạ tầng. Tuy nhiên, cũng có không ít người “khóc thét” vì đón nhầm sóng.

Từ vài tháng cuối tháng 11/2021, huyện Hóc Môn Củ Chi Bình Chánh (TP.HCM) nhộn nhịp với nhiều nhà đầu tư đổ về “săn đất”. Thông tin từ huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, Cần Giờ lên thành phố đã đưa bất động sản tại huyện này trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư. Đặc biệt sau các hội chợ đầu tư tại Hóc Môn và Củ Chi, bất động sản trên địa bàn “nóng” trở lại. Tương ứng, giá nhà cũng tăng lên từng ngày, có nơi giá dao động từ 10 – 30% so với trước khi đợt 4 bùng phát.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đầu năm 2021, tại huyện Bình Chánh, giá đất sổ đỏ khu vực Vĩnh Lộc là 30 – 35 triệu / m2, đất quanh trung tâm xã Bình Hưng khoảng 65 – 80 triệu / m2; khu Phong Phú khoảng 40-45 triệu / m2; Trung Sơn khoảng 140 triệu / m2… Tuy nhiên, hiện nay giá đất tại các khu vực này đã tăng chóng mặt.

Nhà đầu tư “mạo hiểm” ăn theo hạ tầng.

Không chỉ đất thổ cư, đất vườn lúa cũng tăng giá chóng mặt khi được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Cách đây một tháng, 1.000m2 ruộng ở xã Bình Lợi trị giá 1,2 tỷ đồng nay đổi chủ với giá 1,7 tỷ đồng, hay 1.000m2 đất vườn ở xã Tân Nhựt biến mất dưới 2 tỷ đồng. 3 tỷ đồng … Dù tăng giá nhưng vẫn có nhiều người muốn mua. Anh Nguyễn Văn Toàn, một đại lý ở huyện Bình Chánh, cho biết phần lớn khách hàng vẫn thích mua đất vườn hoặc đất trồng lúa vì họ không có đủ tiền để mua được diện tích đất lớn. Một khi Heisei chuyển đến một khu vực hoặc thành phố, cơ hội chuyển đổi sang đất ở sẽ rất lớn, và nếu may mắn, họ sẽ “thắng cuộc”.

Không chỉ Pyeongchang, bất động sản “nóng” vẫn đang chuyển động theo từng thông tin quy hoạch thời gian qua. Nên nhớ rằng đầu tháng 3/2021, giới đầu tư đã bị cuốn vào cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước). Sau khi lãnh đạo tỉnh Bình Phước tiến hành điều tra tại chỗ và phê duyệt xây dựng sân vận động, hai xã An Khương và Tân Lợi (huyện Hớn Quản) bất ngờ rơi vào vòng xoáy đất từ ​​một mảnh đất vắng lặng. Trước thông tin này, hàng trăm “cò” đất và giới đầu cơ đã tụ tập, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần. Tuy nhiên, chưa đầy một tháng, sự nổi tiếng bỗng chốc hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư ngậm “trái đắng” vì không thể “hết hàng”.

Trước các cơn “sốt đất” theo hạ tầng NĐT nên cẩn trọng với nhiều rủi ro.

Nhưng các nhà đầu tư nên cảnh giác với một số rủi ro trước cơn “sốt đất” hạ tầng. Theo các chuyên gia, có người may mắn trúng số độc đắc nhưng cũng không ít nhà đầu tư “vỡ mộng”. Nhiều dự án cơ sở hạ tầng không tạo ra giá trị cao như các nhà đầu tư mong đợi trước khi xây dựng hoặc hoàn thành, do thời gian chuẩn bị kéo dài cho đến khi chính thức khởi công, và tất cả giá trị gia tăng, bao gồm cả giai đoạn kỳ vọng, đã được cộng dồn bởi sự bùng nổ trước đó. Nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh chôn vốn, thậm chí thua lỗ khủng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thông tin quy hoạch và đầu tư các dự án hạ tầng giao thông đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt Nam, do thị trường đang có xu hướng đầu tư và đầu cơ đất nền sau khi nghe thông tin. “Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, chỉ cần mua nhà gần mặt đường là chưa đủ, để câu chuyện đất đai và giá trị bất động sản tăng lên, cần hình thành các khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. Vấn đề đầu tư, đặc biệt là khi sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gánh chịu thì sẽ rất đau đầu ”, TS Khương nói.

Thông tin huyện lên quận, thành phố dễ dẫn đến tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường.

Ông Khương cho biết các nhà đầu tư thường xem xét các làn sóng đầu tư khi có các dự án hạ tầng quan trọng. Nhưng quyết định ở thời điểm nào còn tùy thuộc vào kỳ vọng và tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư về mức độ cạnh tranh với các khu vực khác, cũng như tiến độ triển khai và bắc cầu trên đất liền với những đợt điều chỉnh giá BĐS gần đây.

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Nghiên cứu thị trường, DKRA Việt Nam: Thông tin từ các quận, huyện lên thành phố dễ dẫn đến tình trạng một lượng lớn đất nông nghiệp chuyển sang đất ở đô thị khiến giá bất động sản thường xuyên tăng. Khi giá đất tăng cao thì vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng vậy. Do đó, thông tin quy hoạch và lộ trình đầu tư hạ tầng cần có giải pháp minh bạch, được nhà đầu tư và công chúng hiểu rõ, tránh đi theo dòng chảy, khom lưng bỏ tiền vội vàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Giá thực tế cũng bị ảnh hưởng bởi các tiện ích và dịch vụ, bao gồm cả cơ sở hạ tầng giao thông.

Khi xác định “làn sóng” hạ tầng, nhà đầu tư cần quan tâm đến tính chính xác của thông tin, xác định đó là khoản đầu tư dài hạn, không phải dự án nào cũng thực hiện đúng tiến độ. Ông Chu khuyến cáo, người dân và nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” nếu chưa biết thông tin này mà vội vàng đầu cơ, găm đất, chấp nhận rủi ro.

Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần cảnh giác và nhận biết các dấu hiệu của sóng ảo, đó là giá đất khu vực tăng quá nhanh, quá cao trong thời gian ngắn, thứ hai là giao dịch sôi động bất thường.

Nguồn: Báo Dân Sinh
Tổng hợp: Địa Ốc Phú Thành