Thị trường bất động sản có đang bất ổn không?

Nguồn cung dự án mới hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn do có nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường bất động sản lệch pha.

Cung không đủ cầu, phân khúc nhu cầu thị trường

Theo báo cáo mới nhất từ ​​TP. Về bất động sản tại Tp.HCM, nguồn cung nhà ở năm 2021 sẽ giảm 35,48% (chỉ có 20 dự án huy động vốn), tổng số nhà ở giảm 14,51%; căn hộ bình dân giảm về 0%; giá sẽ được giảm từ 20-40 triệu đồng / m2 căn hộ giảm còn 26,02%; căn hộ trên 40 triệu đồng / m2 giá tăng 73,98%, là phân khúc tăng trưởng nhanh nhất. Đây là biểu hiện của sự lệch pha cung cầu, đồng thời cũng là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản.

Đây là biểu hiện của sự lệch pha cung cầu, đồng thời cũng là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Để cân bằng, phân khúc căn hộ bình dân và bình dân cần giữ tỷ trọng cao nhất cho nhiều đối tượng khách hàng, tiếp đến là phân khúc trung cấp, cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất.

Tuy nhiên, các DN BĐS chưa có chiến lược cho từng phân khúc thị trường BĐS để quyết định đầu tư phát triển các dự án BĐS trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu thị trường. Hầu hết các nhà đầu tư thường tập trung vào việc xây dựng các sản phẩm có tỷ suất lợi nhuận cao.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2021 sẽ có 172 dự án cung cấp nhà ở thương mại, tương đương 60% số lượng dự án vào năm 2020. Trong quý đầu tiên của năm 2022, số lượng hoàn thiện nhà ở thương mại là 22 căn, tương đương 47% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Cho đến nay, nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở công nhân chỉ đạt 7,3 triệu mét vuông / 12,5 triệu mét vuông theo kế hoạch. Trong đó, khu nhà ở cho cán bộ công nhân viên rộng 2,7 triệu m2, tương đương với 54.000 căn hộ. Nhà ở giá rẻ cho nhóm thu nhập thấp ở thành thị là 4,6 triệu m2 và căn hộ là 92.500.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết: “Hiện cả nước có 339 dự án nhà ở giá rẻ đang được triển khai nhưng tốc độ triển khai rất chậm, trong đó có 7,6 triệu m2 nhà ở cho công nhân và hơn 152.000 bộ ở. ; 10,96 triệu mét vuông nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại thành thị, 219.000 căn. Các dự án này được triển khai rất chậm và không được khởi động lại cho đến khi công bố kế hoạch hỗ trợ tín dụng gần đây.

Nhiều vấn đề khiến thị trường “bất ổn”

Giải thích về câu chuyện này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết công ty muốn tăng nguồn cung nhưng gặp nhiều khó khăn về pháp lý của dự án.

“Chẳng hạn, triển khai dự án bất động sản ở Bình Dương, dù nhận được sự hỗ trợ nhưng thủ tục pháp lý vẫn mất gần 3 năm, DN không cần lo thiếu vốn, vì miễn là có cơ hội đầu tư và sinh lời. , các công ty có đủ phương tiện để huy động vốn. Vấn đề lớn nhất của họ là vốn đất đai và thủ tục pháp lý. Mọi thứ không đơn giản, và mất nhiều thời gian để làm thủ tục pháp lý, ảnh hưởng lớn đến chi phí của doanh nghiệp. ” Anh Phúc cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với áp lực tăng giá do cung không đủ cầu và giá đất tăng. Phần lớn nguồn cung đất nền trên thị trường không nằm trong các dự án đã được phê duyệt mà chủ yếu là các dự án đấu giá cục bộ và các dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Đồng thời, giá đất đấu giá ở hầu hết các nơi đều ở mức cao, cộng với khả năng lạm phát cao hơn … là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền sẽ vẫn hấp dẫn vì phù hợp hơn với nhu cầu nắm giữ, do đó giá ở những phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Đối với nhà ở giá rẻ và căn hộ tầm trung, giá sẽ tăng chậm để duy trì sức hấp thụ.

Theo các chuyên gia, giao dịch thực tế thấp, bị hạn chế bởi giá bị đẩy lên cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Nhà đầu tư và người mua cũng tính toán giá trị trong khoảng hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực tế không mua sản phẩm quá đắt dẫn đến tình trạng kém hấp thu.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Cục trưởng DKRA, Bộ Nhà ở Việt Nam, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng là do quỹ đất dành cho các dự án đang phát triển như khu vực nội thành TP.HCM khá khan hiếm, không nhiều. các nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ. , thời gian triển khai kéo dài, ảnh hưởng đến bài toán cung cầu thị trường, nguồn cung giảm mạnh trong 2 năm qua, chi phí đầu vào, nguyên vật liệu, nhân công đều tăng cao … Thêm vào đó, nền nhiệt bền vững. , nhưng mức giá khu vực được xác định.

Ngoài ra, Ngân hàng Negara gần đây kiểm soát tín dụng bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, chính những yếu tố này đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư thị trường.

Ngoài ra, việc nhà nước xem xét lại việc phát hành trái phiếu của các công ty bất động sản cũng sẽ có tác động đến thị trường này. Đặc biệt là các kênh tài trợ của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, các nút thắt về pháp lý và cấp phép cho các dự án mới vẫn chưa được loại bỏ, kéo dài thời gian thực hiện dự án, tăng chi phí thủ tục và tài liệu, đồng thời tăng chi phí phát triển dự án. Thứ hai là lệch pha cung cầu, hiện nay trên thị trường đang thiếu trầm trọng nhà giá rẻ, trong khi thừa nhà giá cao. Và với mức thu nhập bình quân của đa số người dân hiện nay thì việc sở hữu một căn nhà là điều khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, những năm gần đây, thị trường bất động sản có những dấu hiệu biến động như mất cân đối cung cầu, phân phối chênh lệch theo chu kỳ. Phân lô bán nền tràn lan, sai giá tràn lan, đấu giá đất để trục lợi, công ty lợi dụng phát hành trái phiếu để lừa đảo, thị trường chứng khoán bị thao túng … thị trường và nhà ở xã hội.

Theo phân tích của HoREA, thị trường bất động sản đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở giá rẻ phục vụ đông đảo tầng lớp nhân dân trong xã hội và nhóm thu nhập trung bình, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang. lực lượng sĩ quan, các cặp vợ chồng mới cưới, và các cặp vợ chồng mới cưới., lao động và nhập cư.

Bên cạnh sự mất cân đối giữa cung và cầu, sự khác biệt diễn ra trong phân khúc căn hộ cao cấp trong hai năm qua là rất rõ ràng, và thị trường cũng mất cân đối. trong thành phố. Tại TP.HCM, nhà ở giá rẻ chỉ chiếm 1% vào năm 2020 và biến mất vào năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm 74%.

Theo HoREA, những bất cập nêu trên chủ yếu xuất phát từ những vướng mắc như chưa quy định phù hợp hoặc chưa phù hợp một số quy định của văn bản quy phạm pháp luật hoặc văn bản dưới luật. Ngoài ra, do việc thực thi pháp luật lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, thậm chí đã có trường hợp một số doanh nghiệp và lực lượng “bất thường” thị trường như thương lái, cò đất vi phạm pháp luật.

Nguồn: CafeBiz
Tổng hợp: Địa Ốc Phú Thành