Thị trường bất động sản: Mức thanh khoản chưa tỷ lệ thuận với tăng giá

Các chuyên gia cho rằng, dù giá bất động sản đang tăng nhưng tính thanh khoản không nhất thiết phải tỷ lệ thuận vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cần lưu ý điều tra mặt bằng giá khu vực, vì giá đã tăng gấp 3-5 lần ở một số nơi.

Sốt đất diện rộng khó diễn ra

Theo báo cáo thị trường quý I / 2022 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng ổn định về lượng quan tâm và lượng bất động sản phát hành. Lạm phát đang trở thành mối lo ngại đối với giá bất động sản trong thời gian sắp tới. Sự vận động của thị trường được thể hiện rõ ràng qua việc công bố dữ liệu (đại diện cho cung) và lãi (đại diện cho cầu) cho từng loại bất động sản và cho từng khu vực trên cả nước.

Điểm nghịch lý của thị trường bất động sản là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm.

Sự quan tâm đến bất động sản tăng ở hầu hết các hạng mục trong tháng Hai, với mức tăng trung bình là 23% so với tháng Giêng. Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 29% và 22%. Điều đáng chú ý là loại đất và lô đất của dự án đã gây được sự quan tâm lớn tại nhiều tỉnh thành. Trong đó, Lâm Đồng, Khánh Hòa và Đà Nẵng là 3 khu vực có mức tăng lớn nhất, lần lượt là 41%, 35% và 32%. Hai thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức tăng lần lượt là 18% và 8%.

Nhìn nhận về xu hướng gia tăng nhu cầu đất đai, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, do lo ngại về tình trạng trượt giá và lạm phát khi dòng tiền đổ vào thị trường thông qua các gói kích thích kinh tế, cũng như chi đầu tư công, tài sản tăng thêm cần được tích lũy. Trong năm nay, đất đai như một nơi trú ẩn an toàn sẽ tăng lên.

Đối với nhóm bất động sản đại lục, đất nền có giá cả phải chăng hơn nhà phố, biệt thự hay shophouse và do đó thu hút dòng vốn từ trung bình trở lên. Tuy nhiên, khó có khả năng các khu vực rộng lớn của thị trường nóng lên mà chỉ những khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch và cơ sở hạ tầng.

Đáng chú ý, cả Tp.HCM và Tp.HCM đều có sự gia tăng về nhu cầu tìm kiếm căn hộ trong quý I. Hồ Chí Minh và Hà Nội, chủ yếu ở phân khúc bình dân. Cụ thể, các loại hình nhà ở giá rẻ tại TP. Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đều ghi nhận lượng tìm kiếm tăng mạnh, tăng 36% so với tháng 1, vượt xa sự quan tâm đối với các khu nhà ở tư nhân và các khu đền chùa. So với tháng 12/2021, giá căn hộ tại Hà Nội cũng tăng khoảng 4,4% trong tháng 2/2022. Trong khi đó, giá nhà ở bình dân tại Hà Nội sẽ tăng 8% vào năm 2021, đạt bình quân khoảng 23,5 triệu mỗi m2. Giá căn hộ cao cấp cũng tăng 5% lên 32,5 triệu / m2, trong khi giá căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu / m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, “Dù giá bất động sản đang tăng nhưng tính thanh khoản không nhất thiết phải tỷ lệ thuận vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, có hai khía cạnh cần chú ý: Thứ nhất, chú ý mặt bằng giá khu vực khảo sát, vì ở phía Bắc, giá bất động sản nhiều nơi đã tăng gấp 3-5 lần trước đây, giá neo đang ở mức cao. Vì vậy, thanh khoản có thể khó khăn Thứ hai là Theo dõi sự thay đổi của dòng tiền đầu tư Dòng tiền đang dịch chuyển từ khu vực miền Bắc vào miền Trung.

Môi giới “tiếp tay” đẩy giá đất

Theo nhiều chuyên gia, nghịch lý của thị trường nhà đất là trong khi người bán đưa ra mặt bằng giá mới thì giao dịch thanh khoản lại rất chậm. Nguyên nhân là do người bán thêm “trượt giá”, “cơ sở hạ tầng” và “lợi nhuận” vào giá trị tài sản, còn người mua kỳ vọng giá giảm do ảnh hưởng của dịch bệnh và chờ giá tương đương hoặc thấp hơn để mua. % – 10%. Do đó, người bán sẽ không giảm giá nếu không bị áp lực vay nợ, giữ giá bán kỳ vọng ở mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện với những người bán do ngân hàng căng thẳng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận chiết khấu đến 5% để giao dịch. Đó là lý do tại sao chúng ta thấy một nghịch lý là thị trường đi đâu cũng tăng nhưng thanh khoản lại thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam (VARS) cho biết, trong giai đoạn 2020-2021, bất chấp những khó khăn kinh tế do cuộc khủng hoảng Covid-19 gây ra, thị trường bất động sản vẫn nóng. Giá cả liên tục thay đổi. Đặc biệt thời gian gần đây, giá đất liên tục tăng chóng mặt. Một phần nguyên nhân là do các công ty môi giới nghiệp dư, thậm chí là môi giới chuyên nghiệp “bắt tay” tạo sóng giả, tạo lợi ích cho cá nhân, đơn vị nhưng không mang lại lợi ích cho nền kinh tế tỉnh nhà. Điều này sẽ tạo ra một thị trường bất động sản không lành mạnh.

Bà Nguyễn Hương, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam cũng cho rằng, câu chuyện “châm ngòi” cho tình trạng nhiễu loạn thị trường đất nền một phần do chưa đánh giá, xây dựng tiêu chí xác định thị trường bất động sản. Môi giới Kinh doanh. Khung pháp lý đã có, nhưng luật bị thả nổi trong một thời gian dài và số lượng công ty môi giới phát triển nhanh chóng, kéo theo nhiều hệ lụy. Đã đến lúc thiết lập các tiêu chuẩn cho ngành môi giới. Cần làm rõ các điều kiện cần và đủ để cá nhân, tổ chức tham gia hành nghề. Do đó, có sự giám sát và có chế tài nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm quy chế, tiêu chuẩn nghề nghiệp.

Còn ông Nguyễn Mang Kwai, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhấn mạnh, phải xác định rằng trên thị trường bất động sản hiện nay, vai trò của người môi giới là không thể thiếu, là một trong những chính. Điều này rất quan trọng trên thị trường. Nghị định số 16/2022 / NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định rất rõ về từng hành vi vi phạm cụ thể trong giao dịch bất động sản liên quan trực tiếp đến hoạt động môi giới. Đây là một bước tiến nhằm trở nên chuyên nghiệp và quy củ hơn trong hoạt động môi giới bất động sản.

Hệ thống pháp luật còn tồn tại một số điểm nghẽn

GS. TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội cũng cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Do đó, cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tháo gỡ vướng mắc cho 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có kiến nghị gửi UBND TP. Hồ Chí Minh về việc báo cáo tổng hợp các kiến nghị cụ thể của 57 doanh nghiệp bất động sản đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” về pháp lý hoặc về thủ tục đầu tư xây dựng của 64 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. Trên cơ sở báo cáo tổng hợp khó khăn, vướng mắc của từng dự án và kiến nghị của 57 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, HoREA đề nghị xác định công trình cầu đi bộ trên cao kết nối ga metro với khu vực lân cận nhà ga nhằm phát huy hiệu quả tuyến metro và tăng thêm tiện ích phục vụ người dân trong khu vực và khách vãng lai.

Hiệp hội cũng đề nghị UBND thành phố phối hợp hoặc đề xuất với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sớm có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng rà soát, chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu và khâu mấu chốt là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính “tiền sử dụng đất” dự án; xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án với Nhà nước (nếu có) đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai, để các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện ổn định an cư cho người mua nhà.

Theo: Hồng Quyên
Nguồn: Thời báo tài chính Việt Nam
Biên tập: Địa Ốc Phú Thành